Calcula qué podría quedarte limpio con tu vivienda turística en Sevilla

Qué mide esta calculadora y qué no

Nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler turístico en Sevilla está diseñada para ofrecer una estimación paramétrica inicial basada en dos variables objetivas: la zona geográfica del inmueble y los metros cuadrados disponibles. A partir de estos datos, aplica horquillas de precios observados en alojamientos comparables para proyectar un rango orientativo de ingresos brutos y netos anuales.

Sin embargo, un algoritmo general no puede conocer las características específicas que diferencian tu vivienda de las demás. La calculadora no evalúa la calidad de la luz natural, el estado de conservación de la reforma, el nivel de aislamiento acústico, la profesionalidad de las fotografías publicadas ni la reputación acumulada en valoraciones y reseñas de huéspedes. Tampoco analiza qué alojamientos compiten de forma directa en tu misma calle o manzana ni su disponibilidad en el calendario.

Por esta razón, la cifra calculada representa un punto de partida orientativo, no una previsión definitiva. Para profundizar en el potencial real de tu inmueble, realizamos una auditoría personalizada mediante un informe de mercado individualizado o a través de nuestro servicio de gestión integral de apartamentos turísticos en Sevilla. Asimismo, si dudas sobre qué modelo de explotación se adapta mejor a tus objetivos patrimoniales, puedes consultar nuestra comparativa entre alquiler turístico y tradicional en Sevilla o informarte sobre los títulos requeridos en la normativa y licencia turística en Sevilla.

Un año completo de una vivienda que gestionamos

Para ilustrar cómo se distribuye la facturación real de un alojamiento vacacional en Sevilla a lo largo de los doce meses del calendario, compartimos a continuación los ingresos brutos facturados durante el último año natural completo cerrado de una vivienda de nuestra cartera en Sevilla.

El año en curso va por encima de estas cifras; publicamos el último año cerrado porque es el único periodo anual completo y verificable.

Qué dice esta curva y qué no

El análisis detallado de esta distribución mensual refleja con exactitud la dinámica estacional característica de la ciudad de Sevilla:

• Concentración en primavera: Los meses de abril y mayo concentran el pico de facturación anual impulsados por la celebración de la Semana Santa y la Feria de Abril, así como por las condiciones climatológicas idóneas de la primavera andaluza.
• Comportamiento del verano: Julio y agosto quedan claramente por debajo de los meses primaverales y otoñales debido a las altas temperaturas estivales que desplazan temporalmente parte de la demanda turística hacia destinos de costa.
• Confirmación de la estacionalidad: Esto no es un descubrimiento ni algo contraintuitivo; es la confirmación, con datos reales de facturación, de la estacionalidad conocida del mercado de Sevilla.

La consecuencia práctica directa es evidente: un alojamiento turístico en Sevilla no debería trabajar con un precio plano todo el año. En este registro real, el mismo inmueble pasó de 1.010,94 € en su mes más bajo (enero) a 7.538,30 € en su mes más alto (mayo), lo que supone más de siete veces la facturación mensual entre ambos extremos.

Esta notable variación mensual pone de relieve la importancia de aplicar una estrategia de revenue management profesional capaz de elevar tarifas en momentos de máxima presión de demanda y modular precios y estancias mínimas en los periodos valle. Estos datos representan el rendimiento histórico documentado de una vivienda concreta y no constituyen una promesa ni garantía de rentabilidad para otros inmuebles, ni debe interpretarse que la gestión operativa es la única causante de las diferencias estacionales del mercado.

Lo que se llevó cada uno, y lo que se llevaría hoy

Para comprender con total transparencia cómo impacta el reparto de comisiones sobre una facturación real, comparamos a continuación la liquidación efectiva registrada en ese ejercicio frente a la simulación con las condiciones y tarifas vigentes en la actualidad:

La comisión de Airbnb de 2025 está calculada reserva a reserva sobre el año completo. La de Booking aplica el porcentaje medido en las reservas de esa misma vivienda. La columna de hoy aplica las tarifas vigentes. La comisión de Viventra está recalculada con las condiciones actuales, distintas de las que tenía ese contrato. La limpieza no aparece en esta escalera porque no forma parte de la comisión: se factura aparte al propietario.

Esta cifra es antes de los impuestos que corresponda pagar al propietario.

Por qué cambia el neto según el canal y el modelo de tarifa

En 2025 Airbnb repartía su comisión entre huésped y propietario: once de las doce reservas de esa vivienda pagaron un 3,63 %. Al conectar el alojamiento mediante channel manager, Airbnb pasa a cobrar la comisión completa al propietario: 15,50 % más IVA. Por su parte, Booking se mantiene en 13,47 % más IVA.

Consecuencia práctica: el porcentaje que se llevan las plataformas no es uno solo, depende del canal y del modelo de tarifa. Esta vivienda facturó el 79 % por Booking. Dos viviendas con los mismos ingresos brutos pueden dejar netos distintos solo por su mezcla de canales. Para entender en detalle cómo trasladar cualquier porcentaje a importe comparable, consulta nuestro análisis sobre cuánto cobra una gestora de pisos turísticos en Sevilla.

Cómo estimamos el potencial de una vivienda, y con cuánto margen acertamos

Antes de iniciar la gestión operativa de cualquier inmueble en Sevilla, realizamos un estudio previo individualizado para proyectar su potencial de ingresos en el mercado. En el caso de esta misma vivienda, el estudio inicial realizado antes de comenzar la comercialización proyectó una facturación estimada anual de 49.400 €.

Al finalizar el ejercicio de doce meses, la facturación bruta real cerrada fue de 45.252,16 €. La estimación se quedó a un 8,4 % del resultado real.

Una estimación previa es una proyección técnica de potencial de mercado, no una garantía económica vinculante. La desviación entre una estimación inicial y la facturación efectiva anual puede originarse, entre otros factores operativos, por:

• Cancelaciones imprevistas de reservas de última hora que no logran reubicarse a la misma tarifa.
• Huecos de noches sueltas entre reservas confirmadas a lo largo de las distintas semanas del mes.
• Disponibilidad real del calendario y fechas reservadas para uso personal o mantenimiento de la propiedad.
• Comportamiento efectivo de la demanda turística y variaciones en la antelación de reserva de los viajeros.

Publicamos esta comparativa para demostrar nuestra metodología de análisis: estimación rigurosa basada en comparables reales, ejecución profesional orientada al resultado neto y medición objetiva de las desviaciones. No prometemos que todos los estudios futuros presenten idéntico margen, pero aplicamos siempre el mismo nivel de análisis cuantitativo y transparencia.

Del número a lo que te queda

El error más común al calcular la rentabilidad de un apartamento turístico es confundir la facturación bruta total con el beneficio neto real que ingresa el propietario en su cuenta bancaria. Para tener una visión financiera rigurosa y transparente, conviene desglosar el recorrido exacto que sigue cada euro desde que el huésped realiza el pago hasta la liquidación final:

Esta metodología asegura que el propietario nunca pague honorarios de gestión por comisiones que retienen intermediarios externos. La limpieza no está incluida en la comisión: se factura aparte y aparece desglosada en la liquidación mensual del propietario. Además, trabajamos con un marco contractual claro: 90 días de prueba. Puedes salir sin penalización y sin preaviso, respetando las reservas ya confirmadas.