Transparencia ante la pregunta clave del propietario
Analizar cuánto cobra una gestora de Airbnb en Sevilla requiere mirar más allá del titular comercial. Un porcentaje aislado no indica cuánto dinero llegará a tu cuenta bancaria a final de mes: lo determinante es la base exacta sobre la que se calcula la comisión, quién costea los servicios de limpieza y cómo se gestiona el precio dinámico de cada noche.
Qué se publica en Sevilla y qué no
Para ofrecer un marco de referencia riguroso y objetivo, hemos analizado los datos publicados en las páginas web oficiales de 8 gestoras que compiten activamente por captar propietarios de viviendas turísticas en Sevilla capital.
El panorama del sector muestra una notable disparidad en el nivel de transparencia contractual y en la forma de presentar los honorarios:
| Perfil de gestora | Comisión publicada | Base de cálculo | Limpieza |
|---|---|---|---|
| Perfil A (local, pos. 1 SERP) | 18% + IVA | Neto tras plataforma y limpieza | Incluida en el servicio |
| Perfil B (local) | 15% + IVA | "Ingresos generados" (no define) | Incluida en el servicio |
| Perfil C (nacional-local) | 16% | No especifica base | No especifica |
| Perfil D (internacional) | 20% | "Tus ingresos por alquiler" | Incluida (+ tarifa única de alta) |
| Perfil E (local) | 15% parcial / 25% integral | "Mes" (no detalla fórmula) | Incluida en gestión integral |
| Perfil F (local) | 17% | Importe de la reserva (bruto) | La paga el huésped |
| Perfil G (internacional) | No publicado | No especifica | Incluida según su web |
| Perfil H (nacional) | No publicado | No especifica | Incluida según su web |
| Viventra (especialista Sevilla) | 19% + IVA | Neto tras comisiones de plataforma | Fuera de la comisión, facturada aparte |
La conclusión que marca la diferencia
De las 8 gestoras analizadas en Sevilla, 6 publican un porcentaje y 2 no lo publican. Sin embargo, solo 2 de las 8 explican con claridad sobre qué base exacta se calcula ese porcentaje.
El punto de comparación real es el 16,2 %. Nuestro 19 % sobre el neto tras plataformas equivale a un 16,2 % del importe bruto que paga el viajero. Cualquier comisión sobre bruto por encima de esa cifra sale más cara que la nuestra; por debajo, más barata. Con eso ya puedes comparar cualquier oferta: pregunta el porcentaje, pregunta la base, y llévalo todo a bruto.
Por qué dos comisiones iguales cuestan distinto
La diferencia fundamental en la factura mensual de una empresa de gestión de alquiler vacacional radica en el punto de partida de la liquidación. En el mercado existen tres bases de cálculo principales, y cada una tiene un impacto económico muy diferente para el propietario:
1. Base sobre el ingreso bruto total
La gestora aplica su porcentaje sobre el importe total que desembolsa el huésped en la plataforma de reservas (Airbnb, Booking.com, etc.), incluyendo la comisión que retiene la propia plataforma y el suplemento de limpieza.
Qué le ocurre al propietario: Pagas comisión de gestión por un dinero que jamás ha llegado a tu cuenta. Estás abonando honorarios sobre la tasa del 15% o 18% que ya retuvo Airbnb o Booking, y pagas también comisión por el servicio de limpieza. Es la estructura más gravosa del mercado, ya que el tipo efectivo real se incrementa notablemente sobre el número anunciado.
2. Base sobre el neto tras comisiones de plataforma
La gestora calcula su porcentaje única y exclusivamente sobre la cantidad neta que ingresa tras deducir las comisiones retenidas por los canales de venta. La limpieza no está incluida en la comisión: se factura aparte y aparece desglosada en la liquidación mensual del propietario.
Qué le ocurre al propietario: Es el modelo más justo y transparente. Solo abonas honorarios de gestión sobre el dinero que efectivamente genera el alojamiento para ti. Si una plataforma retiene su tarifa antes de transferir los fondos, esa cantidad queda fuera de la base de cálculo.
3. Base sobre el neto tras plataformas y limpieza
En esta modalidad se deducen tanto las comisiones de los portales como los costes de limpieza antes de aplicar la tarifa de gestión, pero habitualmente la gestora incluye la limpieza dentro de un paquete cerrado o ajusta los precios con márgenes operativos internos.
Qué le ocurre al propietario: Aunque la base parece más reducida, suele conllevar costes fijos camuflados o tarifas de alta iniciales que compensan la aparente rebaja porcentual.
Las 4 preguntas obligatorias antes de contratar
- 1. ¿El porcentaje se aplica sobre el bruto o sobre el neto tras plataformas? Exige que quede por escrito en el contrato.
- 2. ¿La tasa de limpieza abona comisión? Si computa, pagarás honorarios por fregar suelos y lavar sábanas.
- 3. ¿El precio anunciado incluye IVA? Un 19% + IVA equivale a un 22,99% final; si una empresa oculta el IVA en el titular, distorsiona la comparativa.
- 4. ¿Existen cuotas ocultas o permanencias forzosas? Infórmate de las penalizaciones de salida antes de firmar nada.
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El cálculo de Viventra, paso a paso
En Viventra aplicamos una comisión del 19% + IVA sobre el neto tras comisiones de plataforma. Creemos que un propietario debe entender con total precisión el recorrido de cada euro generado por su inmueble.
Esta es la secuencia exacta de liquidación que aplicamos en cada cierre mensual:
- 1. Ingresos brutos de las reservas: El importe total por las noches alojadas en tu vivienda durante el mes.
- 2. Comisiones de canal (plataformas): Se descuenta el porcentaje de intermediación retenido directamente por Booking.com, Airbnb o los canales correspondientes.
- 3. Cancelaciones y devoluciones: Si una reserva se cancela con derecho a reembolso, se descuenta de la facturación. Solo cobramos sobre dinero real y consolidado.
- 4. Costes operativos y limpieza: La limpieza no está incluida en la comisión: se factura aparte y aparece desglosada en la liquidación mensual del propietario.
- 5. Comisión de gestión Viventra: Se aplica exactamente el 19% + IVA sobre la cantidad neta resultante de los pasos 1, 2 y 3.
- 6. Lo que te queda (liquidación neta): El importe limpio transferido directamente a tu cuenta bancaria junto a un informe detallado reserva a reserva con fechas, canal, importes y gastos.
Compromiso de permanencia y flexibilidad
90 días de prueba. Sales cuando quieras, sin penalización.
Los primeros 90 días son de prueba. Si no te convence, puedes salir sin penalización y sin preaviso, respetando las reservas ya confirmadas: se cumplen o se traspasan contigo. A partir del día 91 aplicamos un preaviso estándar de 30 días.
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Una comisión más baja no significa más dinero en tu bolsillo
Un error habitual al comparar agencias es evaluar el porcentaje de comisión de forma aislada, asumiendo que un tipo menor dejará automáticamente mayor beneficio en tu cuenta bancaria. La comisión se aplica sobre la facturación lograda: una gestión con precios dinámicos diarios, posicionamiento multicanal activo y optimización de estancias eleva los ingresos totales de manera sustancial, compensando con creces la diferencia porcentual.
Ejemplo ilustrativo: dos modelos de gestión para un mismo piso en Sevilla
* Comparativa numérica simplificada con fines didácticos para ilustrar el impacto del revenue management. No constituye una promesa de rentabilidad garantizada.
Comisión 12%
Precio estático / baja optimización:
- Ingreso bruto anual: 24.000 €
- Comisión gestora (12%): -2.880 €
Neto antes de gastos: 21.120 €
Comisión 19%
Precios dinámicos y multicanal activo:
- Ingreso bruto anual: 31.500 €
- Comisión gestora (19%): -5.985 €
Neto antes de gastos: 25.515 € (+4.395 €)
En este ejemplo, abonar un porcentaje mayor permite obtener casi 4.400 € netos adicionales al año gracias a la optimización activa de tarifas en Sevilla y a una mayor ocupación media.
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Preguntas frecuentes
Resolvemos las dudas más repetidas sobre costes, contratos y comisiones de gestión de viviendas turísticas en Sevilla:
En el mercado de Sevilla las comisiones publicadas se sitúan entre el 15% y el 25% según la modalidad y el alcance del servicio. En Viventra aplicamos una comisión del 19% + IVA calculada estrictamente sobre el neto tras comisiones de plataforma. La limpieza no está incluida en la comisión: se factura aparte y aparece desglosada en la liquidación mensual del propietario. Ofrecemos 90 días de prueba sin penalización.
Incluye revenue management con precios dinámicos diarios, posicionamiento multicanal en Airbnb, Booking y venta directa, atención al huésped 24/7, check-in, coordinación operativa de limpieza, partes de viajeros y portal del propietario con desglose reserva a reserva.
La limpieza no está incluida en la comisión: se factura aparte y aparece desglosada en la liquidación mensual del propietario.
Los primeros 90 días son de prueba. Si no te convence, puedes salir sin penalización y sin preaviso, respetando las reservas ya confirmadas: se cumplen o se traspasan contigo. A partir del día 91 aplicamos un preaviso estándar de 30 días.
El punto de comparación real es el 16,2%: nuestro 19% sobre el neto tras plataformas equivale al 16,2% del importe bruto que paga el viajero. Si una gestora cobra un 17% o 18% sobre el bruto, sale más cara. Además, sin precios dinámicos diarios la facturación total es menor y entran menos euros limpios a final de mes.
Las liquidaciones se realizan mensualmente por transferencia bancaria, adjuntando un informe detallado con el desglose de cada reserva, los canales de entrada, los importes cobrados y las comisiones deducidas con total transparencia.
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